2024，第四代住宅即将起飞

【2024，第4代住宅即将起飞】最近，我们三维团队接到很多新的动画订单，而且都是关于“第四代住宅”的新建楼盘。从效果图可以看出，第四代住宅有很多创新，例如把别墅搬到高层，双层超大客厅、阳台和过道景观，连汽车都可以停到空中去。

看完，你会想买一套吗？2024，难道今年是中国“第四代住宅”起飞元年吗？中国地产界，正迎来一波“增加高品质住房”的重要转向。这背后到底发生了什么？

首先，深圳官方宣布取消“7090”政策限制，标志着一线城市以小户型为主流的时期走向终结。同样的情况也出现在上海，3月份对该市的“7090”政策进行了调整。

在最近的土地拍卖中，不仅对中小套型面积标准进行了优化，多层住宅的面积从90平方米提升至100平方米，小高层从95平方米提升至110平方米，高层从100平方米提升至120平方米。同时，降低了中小套型在总供应中的比例，最低降至50%。预计深圳、上海等一线城市的新房供应结构将加快向大户型和高端住宅产品倾斜。

其次，珠海等城市放宽了对赠送面积的约束。依据珠海3月份发布的政策通知，对计容建筑面积、得房率、阳台进深等要素进行了重大调整。

调整了容积率的计算规则，使得公共开放空间、消防楼梯、连廊、电梯等不再计入容积率，养老设施也得到了容积率奖励，显著提升了住宅的使用率。 放宽了对赠送面积的限制，不再对主景观阳台的进深进行限制，条件是开敞率不低于40%。鼓励建设高品质的智慧住宅，支持利用挑高、错层等设计手法打造户属空中花园。

这些措施使得新项目能够实现“零公摊”、“100%得房率”，实质上是在不降低新房价格的前提下，实现了变相的价格优惠。 实际上，广州在去年11月就已经发布了类似的新规，放宽了对赠送面积的限制，包括允许阳台等半开敞空间的比例提升，以及对复式住宅客厅、起居室挑空部分层高的放宽。如果开发商能够充分利用这些政策，楼盘户型的使用率可以达到100%-110%。

第三，苏州、武汉等高能级城市也陆续推出了支持“第四代住宅”的政策。这些政策包括套内空中花园、公共绿化平台不计容，以及主体结构外的套内空中花园不纳入建筑间距和日照间距的考量等。可以看出，各地对“第四代住宅”的态度已经从观望转变为积极鼓励。

今年有望成为“第四代住宅”全面推进的一年。以重庆为例，去年7月出台的支持政策已经催生了10多个第四代住宅项目即将入市。随着更多城市加入推动“第四代住宅”的发展，这种高得房率、空间形态灵活的住宅类型可能会迎来爆发式增长。开发商需要抓住当前的政策机遇，加速对这类项目的研究和学习，以便更好地适应市场变化。

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